买房总结 (转载)

人生又有新目标了~~
 
贴段video先~~~
 
 

 
比较租房和买房的简单方法 (转载)
 
记住这几个数字先:$400 / $500 / $600 / $700
不打算长篇大论。我们都知道,租房的好处是不用担心维护,坏处是钱扔了也就白扔了
,买房的好处是房子是自己的,坏处是维护要操心房价跌了将来卖房也要操心 blah
blah。事实上,真要计算起来细节太多。下面的计算只是很简单的,纯粹从租房和买房
的价钱上考虑。
在计算中,最直接的方法是用0% downpayment计算,也就是用房价的整体来计算每月的
支出。因为不管downpay是多少,5%, 10%, 甚至100%,如果放在银行里会带来利息收入
但是会增加mortgage支出,放在downpay里会减少mortgage支出但是也缺少了银行利息
收入。在目前loan rate和银行利息很接近的情况下,为方便计算,差别被我忽略。有
些人可能想不通,打回去仔细想。税收上带来的好处我用1/3左右的税率来计算。
每10w块的房价,如果用6%的rate来计算,反应在每个月的mortage上差不多是$600(第
三个数字)。property tax在加州差不多1.2%或者稍多,每个月$100,加上mortgage是
$700(第四个数字)。考虑到利息和property tax部分抵税,税后实际支出比$500多一
些,算成$500(第二个数字)。如果用interest only买房,也就是说每月的支出算白
扔了,那么每个月需要付出$500利息,property tax还是$100,考虑抵税,实际支出$
400左右(第一个数字)。
稍微总结一下,对于每10w的房价,那么如果打算象租房一样白扔钱:那么每个月需要
支出$400.如果打算买房:那么每个月账面支出$700,实际有效支出$500。mortgage本
身是$600。
明白了还是糊涂了?举个例子吧,如果你看到一个$300K的房子,那么最迅速的计算方
法就是
1。第一个数字$400:象租房一样白扔钱的话,每月有效支出$400 * 3 = $1200,你的
租房和这个差不多价钱吗?
2。第二个数字$500:如果买房的话,每月有效支出$500 * 3 = $1500,房子是你自己
的。
3。第三个数字$600:如果买房的话,每月mortgage是$600 * 3 = $1800,不过这个数
字远没有第一第二和第四个数字有意义。
4。第四个数字$700:如果买房的话,每月账面支出$700 * 3 = $2100,所以你银行里
必须有这么多钱先。
基本上只要记住 $400 / $500 / $700就行了。具体考虑起来就是:当成租房用$400来
算,有效支出用$500来算,账面支出用$700来算。看见房价后迅速一乘,就知道了。
Q: 要不要买一个$450K的房子
A:当成租房的话每月实际支出$400 * 4.5 = $1800
   买房的话每月实际支出$500 * 4.5 = $2250
   买房的话每月账面支出$700 * 4.5 = $3150
Q:我现在的房租$1100,要不要买一个$360K的房子?
A:$400 * 3.6 = $1440,不一定划算,不过这个$360K的房子$1100能租到吗?
   $500 * 3.6 = $1800,每个月实际支付$1800,把一个房间$500租出去呢?付$1300
,房子最后是你的。
   $700 * 3.6 = $2520,每个月的银行账户别忘了一定得有这么多钱。
 
××××××××××××××××这篇文章基本上,我没看懂××××××××××××××××××××××××××××××××
 

 
 买房总结 (转载)
 
我二月份开始动心思买房,当时30年定期利息才5。875%,到我4月份锁定利息时费老大劲
也只能找到6。375%。现在估计已经过了6。5%。正如大家都能感觉到的那样,房市在走下
坡路,利息又正在上上升,因此如果不是特殊情况的话最好等到秋冬淡季的时候再买。但
即使那时买的话现在也可以开始看了。对大多数第一次买房的人来说,往往有太多的令人
困惑的问题。如果有一个好的agent的话当然很好,但有时agent的回答都到不了点子上,                                         
非老中agent尤其如此。我把自己买房时得一些经历记录一下,希望对正准备第一次买房                                          
的人有些帮助。我是在chicago西北郊买房的,别的地方可能不太一样,仅供参考。另外                                          
我虽然刚开始看房时找了个agent,但最后看中的是一个for sale by owner,所以没用
agent.
1)    看房:我用得最多的是ziprealty.com。对主要靠自己而非agent的人来说比较方                                          
便,但感觉很多房子都是在别的地方list了一段时间没卖出去才转到那里。当时选了他们                                         
的agent,主要是因为不认识中国人作agent的,还有他们有20%commission back。我一开
始对这个agent很不满意,感觉就是帮忙开一下门的那一类。后来又认识了一个中国人
agent,才知道第一个agent并不是很差。可见除非你运气特好,不要太指望agent。
看房是一件很费神的事。我一般先在网上挑出可能的candidates。比如你怕吵,大路边的
房子再怎么attractive就不要浪费时间去看了。还有如果你想付20%downpayment,而你又
只能付40万的房子的话,45万以上的就不要浪费时间了(稍微高出预算一点还是可以的,
因为还可以还价)。时间允许的花可以先自己过去看看周围环境。一开始可能觉得可选择
的余地很多,但看了一段时间后市面上的房子都排除了就会觉得合适的房子很难找。
房子的比较问题:我一开始列了个公式,比如同类房子,新房子当然比旧房子好,我的公
式里有个针对年龄的penalty:同类新房的价格=list price /98。5%(不算improvement
,每年剩余价值只有前一年的98。5%)。另外还可以把环境,学校,外观,内部装修等根
据自己的侧重列进去。这样量化以后比较客观,但我最后还是没用它,因为发现打分的过
程中还是有很多的主观因素。真正起作用的还是第一印象。
另外看房的过程中往往对已经搬空的房子比还在住人的房子印象要好,有时甚至住在房子                                         
里的人的态度也会影响你对房子的客观评价。这一点要注意。
还有一点,看房之前或头几天就应该在网上找一两家mortgage broker,了解利息行情的
同时还可以让他们给你一封pre-qualification letter。有些seller在让你看房前都会问                                         
你有没有pre-qua。你最后不一定要用这家broker。我当时用的是lendingtree.com。
2)    agent。一开始看房多半是那些要agent才能开门的房子,因此agent是必需的。
Agent的commission由卖方付,但因为卖方要付5~6%的agent费,还价的余地相对就较小。
有agent毕竟还是能省不少事,因此,除非你碰巧象我一样看到了自己满意的FSBO, 还是
找一个agent吧。关于这个话题以前已经有很热烈的讨论,我就不多说了。
3)    出价。出价之前,当然要让你的agent做一个市场分析,让他把同一地区同类房子
的近期销售历史告诉你。但不要完全听信她的,自己多做些调查。然后出价尽可能比他给
的参考价格低。反正目前是买方市场,对方不接受的话还可以再提高。切记不要把你的底
线露给agent。相信我,在最后谈价钱时,你自己的agent也是和他们一伙的。
4)    出价以后的bargain。如果你的出价被买方接受,你还有至少两次机会砍价:1,
签合同前,你可以要求再看一次房子,探一探对方的口气,如果他急于想卖,你可以找些
理由把合同价格降下来(再完美的房子也能跳出些瑕疵,就说你第一次看时没注意到)。
2。home inspection 后,一般会找到些毛病,拿这些毛病去跟对方砍价。再怎么也得把
home inspection 化的钱要回来吧。我当时签合同前砍了1000,home inspection后要回
1500。砍价时可以让对方知道你会很快close。如果是FSBO, 可以适当告诉她你已经在市
场上很久了,知道同类房子的价格如何如何,如果他近期卖不出去,马上要到淡季,还有
如果最后交给agent,他要付多少多少agent fee。这些虽然都是常识,但对那些房主是老                                         
年人的seller非常适用,因为他们不太使用internet,消息相对闭塞。
5)    签合同。一般合同都是固定格式,主要注意加上mortgage contingency and home
 inspection contingency。这样的话如果发现房子有重大隐患或贷款出问题的话可以把
押金(earnest money)要回来。我这里的情况是property tax 滞后一年,也就是说
close的时候原房主还欠一年的tax到时要由你交。因此合同上有一条是credit back给你x
%的一年的tax。X一般大淤100,因为tax是每年都要长的。你可以争取110%,但105%也正
常。另外,给自己留足够的时间办理贷款,至少一个月吧。签合同之前最好找个律师过目
,这笔钱反正是要花的。
6)    找律师。我的感觉律师是你买房过程中最重要的一个人。最好找熟人推荐,不要
投便宜。 我当时就在公司附近找了个美国人律师,除了第一次打电话直接接了以外,其
他每次打电话都的留言,然后等个半天或一两天才跟你回电话。自作聪明地把我老婆的名
字前加上我的姓,发了两次fax才改过来。话贼多,但很少回答你的问题到点子上。Close
 以后有点问题,打电话给他干脆就不回了。
7)    贷款。贷款最好找中国人broker,在锁定利息和closing cost 上都比较灵活。不
要浪费时间找银行,多半利息都会很高。决定锁定利息之前可以在网上多找几家好做比较
。我找的是fortune mortgage 的Kim Zhao,也是在mitbbs上看到yayaliu和另外几个人推
荐她。感觉很不错,非常专业,同时也能站在你的立场上着想。她的电话是630-989-6688
。 贷款锁定期限最好超出你的closing一两个星期,这样万一final walk through发现什
么问题还可以有时间解决。
8)    house insurance。我找的是kevin Lac,用的是allstate。.价钱还算公道,但可
能因为教忙,买好insurance后就很难再让它直接听你的电话。好在也没有多少问题。他
的电话时630-362-7980。
9)    final walk through。在closing 当天或之前一天,大体看一看各种appiances是
否依然还在,working. 房子是否干净。如果发现以前没发现的问题,还可以在closing是
争取一些credit。但除非你的律师很得力,一般很难。
10)    closing之前你应该拿到的文件:包括mortgage commitment, title commitment
, plat of survey。在closing前一天,如果能拿到settlement statement当然很好,但
我的情况是他们不给,只告诉我大概要开多少的bank check (其实你自己心里也有数,
无非是downpayment+closing cost-property tax owed by seller-other credits)。
11)    closing。所有问题应该都以解决。律师让签啥就签啥。最重要的文件包括
settlement statement, title insurance, warranty of deed. 最后检查一下你的名字
等有没有错误,settlement statement是否包括所有的credit back。然后代会议打包
paper work,我到现在还没有看一眼。
很久没有敲汉字了,罗罗嗦所一大堆,主要是我当时对这些问题都很困惑又找不到人问。
希望对准备买房的人有些帮助。买房子了今后难免经常会在这个板上逛,希望能借这个长
帖混个脸熟。看在我敲了两个晚上字的份上,今后有什么问题贴在这个板上也希望大家能
够不吝赐教。最后祝各位买到自己诚心如意的房子。
 

 
 
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Software Developer; Electrical Engineer; Golfer;
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2 Responses to 买房总结 (转载)

  1. Lijing says:

    买房啦。鼓掌!!

  2. dian says:

    支持买房。 房子到最后是你的。。我们拿W2 的也只有房子贷款的利息还能抵下税。
     
    女孩子单身不买房是怕嫁不出去。你男生应该买。和。。自己住的又不同投资。住上几年,房子价格波动不影响。

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